Immobilier à Soissons
Le marché immobilier de Soissons
Tendances actuelles de l'immobilier sur Soissons

Le marché immobilier de Soissons
 en pénurie de biens à vendre !

Alors que beaucoup d’observateurs et analystes prédisaient
un ralentissement du marché et une chute des prix de l’immobilier,
notamment dans les petites et moyennes villes de province comme Soissons
avec la crise sanitaire du Covid, c’est tout l’inverse qui s’est passé !

Qui aurait pu présager de la bonne santé du marché immobilier
depuis ces deux ou trois dernières années en dépit de la crise sanitaire ?

De nombreux parisiens et habitants des grandes villes, confinés le plus souvent
dans des appartements exigus ont profité de cette période de la crise sanitaire
pour réfléchir à changer de vie, changer d’espace et surtout quitter
les grandes agglomérations pour venir s’installer en province.

Le télétravail de plus en plus contraint et en vogue participe de cet engouement
pour retrouver un cadre de vie plus campagne, avec moins de contraintes,
moins de déplacements, mois de perte de temps dans les transports.

Soissons qui avait connu son marché immobilier en net régression
et notamment au niveau des prix fortement en baisse ces dernières années
profite de cet attrait pour les villes moyennes.

Concrètement, il y a une pénurie de biens à vendre sur Soissons.

Certaines agences immobilières à Soissons qui avaient il y a encore
quelques années jusqu’à des 200 , 300 ou 400 biens à vendre
en portefeuille n’en ont guère plus de 60 ou 80.

Beaucoup de professionnels qui jusqu'alors pouvaient
se contenter de biens à vendre à Soissons et dans un proche périmètre
de 8/10 km autour de Soissons ont contraints l'élargir
leur zone géographique et vont parfois à 20 ou 30 km de Soissons et parfois plus.

Des agences de Paris et quelques fois d'ailleurs, des agents commerciaux
d'agences immobilières pourtant installées bien loin de Soissons
viennent parfois chasser sur les terres de Soissons.

La bonne santé du marché immobilier attire de nombreux
 intervenants, la concurrence entre professionnels est partout.

L'offre de bien à vendre est en pénurie
alors que le nombre d'intervenants grossit !

La croissance du marché immobilier à Soissons attire
de nouveaux intervenants qui s’essayent au métier de négociateur immobilier.

La libéralisation poussée à l'extrême avec des mesures gouvernementales
de facilitation de création de micro-entreprises, a généré l'arrivée de nombreux commerciaux
en immobilier à domicile, dont bon nombre essayent mais dont bien peu
au final durent dans le temps, contraignant ces nouvelles structures de mandataires
à domicile face à un turn-over énorme de leurs commerciaux,
de miser une grande partie de leurs investissements en politique
de recrutement à tout va, pour remplacer les nombreuses défections en cours de route.

Il n'a a qu'à consulter les sites d'emplois et chercher emploi immobilier
( Soissons ou ailleurs même combat), que des postes de mandataires
à domicile par milliers par et milliers ; tellement les abandons de postes sont élevés,
 il faut à ces nouveaux réseaux alimenter en permanence
 un vivier de candidats neufs prêts à s'y essayer.

Ainsi, alors qu’il y a encore 4, 5 ou 6 ans la part du gâteau,
le stock de biens à vendre était partagé entre la quinzaine d’agences immobilières
 historiquement présentes à Soissons, ce stock de biens à vendre est
non seulement en net recul mais en plus fortement dilué
entre probablement 30 à 50 intervenants et probablement plus encore...

Les vendeurs n’ont que l’embarras du choix pour confier leur bien à vendre
 à telle ou telle agence, à tel ou tel autre agent commercial à domicile
mais pour les acheteurs, cette dissolution du marché entre les mains de multiples
professionnels apporte une confusion certaine.

La pénurie de biens, la multitude d’intervenants ne facilite pas
les démarches de recherches des acquéreurs
(dont bon nombre de clients vendeurs
 ou acheteurs ne font pas la différence entre agent immobilier et mandataire immobilier à domicile ; beaucoup ne confondent pas lorsqu'ils sont malades médecin et infirmière
mais beaucoup confondent encore agent immobilier et mandataire en immobilier à domicile !), 
 dans un marché de l’immobilier de particulier à particulier en net recul
au profit des professionnels agents ou autres types d’intervenants, qui sont donc de plus
 en plus nombreux localement, dans une confusion
 et un mélange des genres encore trop peu compréhensible pour le public.

Un marché immobilier de Soissons clairement à l’avantage
 des professionnels au détriment des transactions entre particuliers.

Il y a quelques petites années en arrière, l’engouement des particuliers
à tenter de vendre hors agence était forte et notamment avec l’émergence
du fameux site d’annonces bien connu qui avait contribué à faire espérer et
croire aux vendeurs et aux acheteurs qu’il était si facile de vendre ou d’acheter
un bien immobilier en se privant des services d’un professionnel.

Concrètement, il y a encore 4 ou 5 ans en arrière, le Bon Coin proposait des offres immobilières
de vente ou d’achat entre particuliers à Soissons et sa périphérie à foison,
de l’ordre de 300 à 400 biens à vendre ou à louer
y étaient proposés en publicité en permanence.

En 2022 ? Le Bon Coin  a perdu 70% à 80%  de ses annonceurs
 particuliers car en matière d’immobilier le site s’est professionnalisé,
 seuls les professionnels y diffusent.

Sur le Bon Coin au 01/02/2022 :

Requête : Immobilier Soissons 02200
(sans tri, toute catégorie et types de biens confondus)
- 86 annonces de particuliers
-  547 annonces de professionnels

Sur 633 annonces, les particuliers ne sont plus que 13% ! 

Il ne reste donc plus sur le Bon Coin que les vendeurs les plus déraisonnables
 au niveau de leur prix, ceux qui savent pertinemment que s’ils confient leur bien en agence,
le prix en sera encore plus élevé, augmenté de la commission de l’intermédiaire
et préfèrent donc s’entêter à diffuser à fort prix en direct.

Il y reste aussi les biens invendables ceux dont les propriétaires
essaient de vendre depuis des années et des années, faute d’accepter de baisser
 leurs prétentions et renouvellent leur annonce depuis tant d'années.

Comme un bien proposé à près de 2 400 €/m²
sur le secteur de Vailly-sur Aisne qui n'en vaut qu' à peine 1 500 ou 1 600 €/m².

Ou cet autre appartement à Soissons présenté par son propriétaire
 depuis au moins 4 ou 5 ans
 dont le prix est passé de 150 000 € à 90 000 €
et qui n'intéresse toujours personne, tellement le bien a été vu et revu et
encore revu de partout et s'est littéralement fait griller sur le marché,
ne suscitant plus que suspicion et des doutes aux yeux des acheteurs.

D’ailleurs si vous êtes parisien ou venant d’une autre région et
que vous souhaitez acheter à Soissons ou dans les environs, la sagesse est
de vous recommander de vous méfier des annonces que vous pouvez trouver
sur Internet de particuliers, car sur tous les sites spécialisés en annonces immobilières
de particuliers, vous ne saurez jamais si le bien est diffusé depuis 3 mois
ou depuis 3 ans par le propriétaire, les agents immobiliers du secteur eux,
en fins connaisseurs et observateurs du marché immobilier local,
sont au courant et savent tout…

Le constat ne s’applique pas qu’au seul site le Bon Coin,
le site entreparticuliers.com qui proposait aux vendeurs d’économiser
 une commission d’agence avec un discours
dévalorisant pour ne pas dire dénigrant les professionnels,
mais qui facturait par ailleurs à prix d’or
son encart publicitaire aux particuliers…
 (avec renfort de publicité à la télé, tellement la rentabilité était au rdv),
est en pleine décroissance, et n’a aujourd’hui à ce jour plus
aucune annonce de particuliers à Soissons !

Les sites PAP, PARU-VENDU, et autres site immobiliers de particuliers,
même constat, à Soissons ou ailleurs, un très net recul du nombre d’annonces
de particuliers vendeurs ou bailleurs !

Les sites immobiliers de particulier à particulier ne font plus recette
aux yeux des vendeurs ni aux yeux des acheteurs biens conscients qu’ on achètera pas
au bon prix du marché en direct… car le risque de se tromper et de très mal acheter
au final en direct, confronté seul face à un propriétaire trop gourmand est bien réel.

Et pour les vendeurs qui se sont essayés à la vente immobilière hors agence,
combien se sont aussi fait avoir par des acheteurs indélicats ?

Les refus de prêts en nombre, les compromis qui cassent, les rdv de visite annulés 
à la sauvage, la non sélection des prospects pour accepter de faire visiter, les déboires
 et pépins divers (dont un certain nombre se terminent en conflit et devant les Tribunaux)
rencontrés par les vendeurs via les sites de particuliers ont fait diffuser
dans la société depuis quelques années l'idée de cette mise en garde,
qu'on ne s'improvise pas subitement négociateur immobilier,
que vendre de l'immobilier, c'est un métier, et de la méfiance de nombreux
acheteurs et vendeurs face à ces sites d'annonces immobilières
de particuliers plus racoleurs que professionnels.

D'autant que les lois et réglementations sont venus durcir les règles du jeu !

Alors les prix de l’immobilier à Soissons
que peut-on en dire concrètement ?

Ils remontent depuis 2 ans.

6, 7, 8, 10 % de hausse en fonction des types de biens.

Il y a encore 4 ou 5 ans, certaines maisons ou appartements à Soissons
 finissaient par se vendre très difficilement dans les 1000 €/m² !

Quant aux biens premium ou de prestige, s’ils atteignaient 1 500 €/m²
s’était dans la fourchette haute du marché et encore fallait-il que
 le bien soit réellement de prestige et sans défaut
et bien positionné dans Soissons,
sauf dans des cas exceptionnels et pour des biens vraiment rares.

Aujourd’hui les prix reviennent au niveau
 de ce qu’ils étaient dans les années 2005 à 2010.

Le prix médian du m² à Soissons est aujourd’hui autour de  1 600 € /m²
et les biens les plus chers, les plus cotés peuvent atteindre
dans les 2 000 €/m² et parfois plus.

Un bel appartement de 100 m² au centre ville peinait à se vendre 150 000 €,
aujourd’hui si le bien est de qualité, il faut plus tabler sur 170 000 ou 180 000 €.

Une maison bourgeoise de 300 m² mise en vente il y a 4 ou 5 ans à 450 000 €,
 finissait par difficilement trouver preneur à 350 000 €, aujourd’hui,
elle ne pourrait trouver amateur à moins de 400 000 €.

L’arrivée dans les villes de province d’acheteurs habitués
à des prix de l’immobilier chers dans les grandes ville
contribue à la hausse des prix en province.

Les acheteurs venus de grandes agglomérations disposent
assurément de moyens substantiels ;  pour un parisien qui vient de vendre son 80 m²
à Paris centre à  1 200 000 € et souhaite acheter une belle maison bourgeoise
de 300 m² en province, les prix des biens dans les villes
moyennes restent plus qu’abordables !

Ainsi, les prix moyens à Soissons s’établissent comme suit
selon les prix actés chez les notaires :

de Juillet 2021 à Septembre 2021 sur 50 actes de ventes enregistrées

Maisons & appartements anciens à Soissons :
Plus haut : 1 880 €/m²
25% des biens se vendent au dessus de 1 880 €/m² à Soissons

Médian : 1 600 €/m²
50 % des biens se vendent au dessus de 1 600 €/m² à Soissons
50% des biens se vendent en dessous de 1 600 €/m² à Soissons

Plus bas : 1 200 €/ m²
25% de biens se vendent en dessous de 1 200 €/m² à Soissons

Mais les disparités peuvent être substantielles entre Soissons ville
et les extérieurs de Soissons (selon la même période d’observation) :

Le prix médian à Vailly-sur-Aisne est de 1 120 €/m²,
idem sur les communes du Canton d'Oulchy-le-Château.

Communauté de communes Picardie des Châteaux (Coucy-le-Château)
 le prix médian est de 1 130 €/m²

A Vic-sur-Aisne, 1 310 € /m² en moyenne.

Sur l’axe Soissons/Paris, les prix sont plus élevés ;
 ils atteignent une moyenne de 1 760 €/m² à Villers-Cotterêts centre.

Sur la Communauté de communes du Chemin des Dames (02), 1 160 €/m²

Ainsi, face à cette remontrée des prix, si vous cherchez à vendre un bien immobilier à Soissons
ou dans les environs, il est plus que jamais utile de faire l’estimation de votre bien
par un spécialiste du marché local qui saura identifier les caractéristiques de votre bien et vous donnera le prix de votre bien dans la bonne fourchette du marché.

Si vous êtes acheteur, il est préférable de passer par un professionnel qui connait le marché
et saura négocier le moment venu avec le propriétaire afin que vous achetiez
 dans la bonne fourchette du marché et dont le propriétaire ne sera
 pas mécontent à l’arrivée du prix de vente final obtenu.

Dans une période où les acheteurs sont plus nombreux
que les biens à vendre et où donc mécaniquement le marché remonte,
 recourir aux services d’un négociateur agent immobilier s’avère plus que nécessaire.